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Conseils, science, sante et bien-être


Les clés pour devenir rentier en dix ans

Publié par MaRichesse.Com sur 3 Septembre 2016, 19:13pm

Catégories : #IMPORTANT, #ASTUCES, #RICHESSE, #ECONOMIE, #ARGENT

Les clés pour devenir rentier en dix ans

Heureux temps de l’insouciance… Jusqu’à l’an dernier, les Français partaient majoritairement à la retraite à l’âge de 61 ans. Depuis le 1er juillet, c’est devenu plus difficile: progressivement, jusqu’au 1er janvier 2022, l’âge pour avoir droit à une pension à taux plein va passer à 67 ans. Une réforme qui pourrait coûter jusqu’à 25% de retraite en moins aux actuels quadras et quinquas. Et qui contribuera à accroître la méfiance des Français envers leur retraite. D’où l’idée, pour un nombre de plus en plus élevé d’entre eux, de s’en passer. Et de se préparer un avenir autonome en devenant rentier.

Pas facile, a priori. La baisse des taux d’intérêt fait en effet monter l’addition: en l’espace d’une décennie, le montant qu’il faut mobiliser pour espérer obtenir un revenu complémentaire de 1.500 euros par mois sans entamer son capital de départ est passé de 500.000 à quelque 900.000 euros (voir tableaux).

 

Estimer ses besoins futurs

Devenir rentier en dix ans, pourtant, est tout à fait réalisable. A condition de se contraindre à une certaine discipline… En commençant par tailler dans ses dépenses. "J’avais une maison dans les Yvelines, mais, avec le départ des enfants, j’ai décidé de la vendre pour prendre un 3-pièces en ville. J’ai placé la différence", explique Jean-François Lepetit, ex-cadre du secteur pétrolier, qui profite aujourd’hui des revenus de ses placements.

Ensuite, il faut savoir estimer ses besoins futurs. Nous sommes partis de l’hypothèse d’un complément de revenu égal à deux fois le smic mensuel. C’est un bon compromis entre ce qui est nécessaire pour améliorer l’ordinaire et la courte durée (dix ans) que nous avons retenue pour bâtir son indépendance financière. Le smic étant de 1.150 euros net par mois, deux smics mensuels équivalent donc à 27.400 euros annuels. Nous avons arrondi à 30.000 euros pour tenir compte d’une inflation de 1% sur dix ans, et avons augmenté le tout de 15% pour tenir compte des prélèvements sociaux. Soit 34.500 euros. Bien entendu, pour obtenir quatre smics (4.600 euros net), il suffira simplement de doubler son investissement… 

 

Utiliser le crédit

Une fois ce montant déterminé, il faut calculer comment y arriver. C’est là que les choses se compliquent. Nous avons décidé de choisir une épargne très rentable: 5% annuels. Impossible? Pas si l’on opte pour deux catégories de placement bien précis, surtout si l’on recourt, en cas d’achat immobilier, à l’effet de levier du crédit. En effet, en souscrivant un emprunt, il est possible de limiter son effort d’épargne mensuel: les remboursements seront en partie compensés par les revenus générés par le bien pendant la phase d’épargne.

TEMOIGNAGE
“Avec l’immobilier, je profite de l’effet de levier du crédit”

"Je suis cadre dans l’industrie automobile, et c’est le dernier rapport du Comité d’orientation des retraites (COR) qui m’a décidé à agir. Car il prévoyait qu’un cadre né dans les années 1970 ne toucherait à la retraite que 35 % de son dernier revenu. J’ai ensuite regardé quels placements pouvaient me permettre de me constituer un revenu complémentaire. Pas question d’opter pour le livret A ni l’assurance-vie en euros qui rapportent trop peu. J’ai donc opté pour l’immobilier, pour profiter de l’effet de levier du crédit, qui permet de s’enrichir avec de l’argent qu’on n’a pas. J’ai engagé plusieurs opérations, mais j’ai limité mon effort d’épargne réel à environ 200 euros, car j’emprunte sur vingt à vingt-cinq ans, et mes remboursements sont compensés par les loyers que je perçois. Evidemment, sur dix ans, l’effort est forcément supérieur. Mais ce n’est pas impossible, à condition de réduire ses dépenses. »

Ces placements rentables sont, tout d’abord, les actions de rendement, avec un portefeuille de trackers, ces produits reproduisant un panier d’actions servant un fort dividende. Le tout au sein d’un contrat d’assurance-vie. Notre second choix s’est porté sur l’immobilier. En direct ou par le biais de SCPI, il procurera dans une décennie un rendement intéressant. 

 

Remplir son assurance-vie

Bien sûr, tout dépend de la somme du départ. Nous avons donc considéré deux hypothèses: le futur rentier dispose de 100.000 euros, fruit d’un héritage ou d’une épargne préalable. Avec ces 100.000 euros initiaux, il devra épargner mensuellement 2.900 euros. S’il n’a aucun capital, son effort d’épargne sera plus important: 3.900 euros par mois pendant dix ans s’il veut pouvoir, ensuite, profiter d’un revenu à vie de 3.000 euros. Evidemment, s’il dispose de davantage de temps, son effort pourra être plus raisonnable: sur quinze ans, par exemple, son effort tombera à 2.450 euros mensuels seulement.

Nous avons donc choisi d’investir sur plusieurs trackers "dividendes élevés". Ces ETF investissent dans des titres de sociétés versant, avec régularité, de gros dividendes. Il s’agit de l’ETF Amundi EMU HDV (FR0010717090, +40% sur trois ans), du SPDR Dividend Aristocrats (IE00B5M1WJ87, +32%), de l’iShares DJ Euro STOXX Select Dividend (IE00B0M62S72, +39%) et du Lyxor ETF SX Div30 (FR0010378604, +37%). En considérant que le comportement de ces fonds sera identique dans les prochaines années à la moyenne de ce qu’il a été jusqu’alors, ils permettront bien de dégager plus de 5% de rentabilité à terme. Un montage d’autant plus intéressant que, en passant par un contrat d’assurance-vie, la fiscalité sera douce: 7,5% de prélèvements sociaux après franchise de 9.200 euros de retraits pour un couple. 

 

Acheter de l’immobilier

Seconde solution: l’achat immobilier avec effet de levier. Ce pourra être, par exemple, un appartement à La Rochelle, comme ce 35 mètres carrés meublé acheté 120.000 euros et financé à crédit. Mensualité: 1.100 euros, revenu estimé: 840 euros par mois, grâce à la location saisonnière. Soit, frais et taxes déduits, un effort d’épargne de 450 euros. Au bout de dix ans, l’appartement vaudra 132.000 euros et générera des revenus de plus de 11.000 euros, soit un rendement supérieur à 8 %.

Cette opération peut se faire sur plusieurs logements. Ceux que la gestion en direct rebute passeront par une bonne SCPI. Nous avons choisi Buroboutic (5,6% de rendement), mais d’autres, comme Actipierre, Participation foncière ou Soprorente "feraient le job". Nous y avons placé 100.000 euros comptant et 550.000 euros à crédit, pour un effort net mensuel de 2.800 euros, qui permettra, dans dix ans, d’obtenir les 35.000 euros désirés.

Devenir rentier en dix ans est donc possible. Même s’il faut garder à l’esprit, comme le dit le gendarme de la Bourse, l’AMF, que "les résultats passés ne préjugent pas des résultats futurs".

A FAIRE
Optimiser ses dépenses
Avant d’épargner, il faut tailler dans les dépenses qui peuvent réduire la capacité d’épargne. "Cela demande un peu de discipline", reconnaît Gaëtan Lefebvre, coauteur de Immobilier: investir malin pour préparer l’avenir (éditions Vuibert).

A NE PAS FAIRE
Investir dans une résidence gérée
L’immobilier géré (Ehpad, résidence de tourisme…) est un bon placement, mais rapporte trop peu. Il est difficile d’y trouver aujourd’hui des rendements supérieurs à 4%, alors que l’achat de murs de magasins en rapporte facilement 7 ou 8%. 

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