Overblog
Suivre ce blog
Editer l'article Administration Créer mon blog

Marichesse.com

Marichesse.com

Conseils, science, sante et bien-être


Ôte-toi de mon soleil !

Publié le 21 Mai 2016, 09:56am

Catégories : #ECONOMIE

Ôte-toi de mon soleil !

L'affaire défraie la chronique : une habitante de Meurthe-et-Moselle, Sarah R., est condamnée à démolir l'extension de sa maison principale, du fait que cette dernière prive sa voisine de soleil.  La voisine, Sylviane V.,  vient de l'assigner au tribunal de grande instance de Nancy, afin de faire liquider l'astreinte de 50 euros par jour de retard qui accompagnait sa condamnation.
.

En 2010, Mme R. obtient un permis de construire, afin d'édifier une deuxième construction à l'arrière de son pavillon; cette veuve, aide-soignante, entend la louer afin de financer les étude de ses enfants.
En 2010, lorsque la construction commence, en limite de propriété, sa voisine lui demande de s'arrêter au rez-de-chaussée, mais Mme R. ne répond pas. En 2011, lorsque la construction est terminée, la voisine saisit le juge des référés du tribunal de grande instance de Nancy, en se plaignant d'un trouble anormal de voisinage caractérisé par une perte importante d'ensoleillement.

Le tribunal désigne un expert judiciaire. Celui-ci  constate que l’ensoleillement dont bénéficiait la propriété de Mme V est fortement diminué; "Cette perte de luminosité importante est perçue dès le début de l’après-midi, mais principalement en milieu d’après-midi et en fin de journée au soleil couchant ; à partir de 14 heures, le mur pignon de la nouvelle construction porte ombre sur la propriété voisine jusqu’au coucher du soleil, ce phénomène étant accentué au moment du solstice d’hiver." 
Il conclut que la dépréciation du fonds de Mme V. peut être estimée "de 60 à 70 %".

Mme V. assigne Mme R. au fond, pour obtenir la démolition de la construction, ou au moins de son premier étage, et le paiement de dommages et intérêts. Le 25 avril 2014, le tribunal de grande instance de Nancy ordonne la démolition entière du pavillon, et condamne Mme R. à payer 4 000 euros de dommages et intérêts à sa voisine, en réparation des troubles subis.
.
.
.                                        Démolition confirmée 
.

Mme R. fait appel. Elle se réfère à un rapport technique établi par un architecte expert près la cour d'appel de Nancy, pour dire qu'"une perte d'ensoleillement et de luminosité ne peut être objectivement appréciée que par le recours à des investigations par métrologie graphique avec simulations et modélisation". 

La partie adverse produit donc une étude d’ensoleillement établie par un cabinet de géomètres-experts, qui conclut: "Nous constatons qu’il n’y a pas de perte d’ensoleillement les trois premières semaines du mois de janvier et en décembre. Cela paraît évident puisque le soleil est au plus bas durant cette période. Avec ou sans la nouvelle construction, il n’y a pas d’ensoleillement durant cette période. (...) Nous constatons une perte moyenne de dix minutes tous les cinq jours de fin janvier à fin juin.  Fin juin, la perte maximale de 6 heures 50 est atteinte. Cela correspond au solstice d’été.  La perte diminue ensuite d’une moyenne de dix minutes tous les cinq jours jusqu’à la fin novembre."

La cour d'appel de Nancy juge que cette étude corrobore les constatations de l'expert judiciaire. Le 29 juin 2015, elle confirme le jugement de première instance. La démolition devra se faire dans les six mois qui suivront la signification du jugement. Le délai expirait le 14 février, date à partir de laquelle l'astreinte commençait à courir pour une durée initiale de trois mois, c'est-à-dire jusqu'au 14 mai.

Mme R. ne s'est pas exécutée. Dans son assignation, l'avocat de Sylviane V., Me Gérard Vivier demande la liquidation de l'astreinte provisoire, ainsi que la fixation d'une astreinte définitive de 80 euros, à compter du 15 mai.

.
.                Et pourtant, il y avait un permis de construire !
.

Certains se demanderont pourquoi le juge civil a pu ordonner la démolition d'une construction qui avait obtenu de l'administration un permis de construire en bonne et due forme. La réponse se trouve dans l'article 544 du code civil, qui dispose que "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements".

Comme l'a rappelé la cour d'appel de Nancy, "ce droit est limité par l'obligation qu'a tout propriétaire de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage". Les juges civils rappellent souvent que le permis de construire est accordé "sous réserve du droit des tiers".

Les procédures administrative et civile sont indépendantes. Le voisin lésé par une construction dispose d'un délai de cinq ans, à compter de la construction, pour agir devant la juridiction civile. Il ne peut lui être opposé de ne pas avoir agi contre le permis de construire.

La Cour de cassation a ainsi sanctionné la cour d'appel d'Amiens, le 20 juillet 1994, pour avoir déclaré irrecevable la demande de démolition d'un hangar; elle avait reproché  aux requérants de ne pas avoir fait de recours contre le permis de construire du hangar, devant la juridiction administrative.
.
.
.                                             Une première ?
.

La Cour de cassation elle-même a déjà jugé que la privation de soleil pouvait constituer un trouble anormal de voisinage.

Le 28 avril  2011, elle a cassé l'arrêt d'une cour d'appel qui avait débouté les propriétaires d'un pavillon de leur demande de dommages-intérêts, en refusant de considérer que la construction d'un immeuble de 24 mètres de hauteur, en lieu et place d'un immeuble de deux étages, "privait leur jardin de tout ensoleillement et transformait la partie sud du pavillon en une espèce de puits sans vue ni lumière".

La Cour de cassation tient compte du fait que l'on se trouve en milieu rural ou en milieu urbain.
Le 3 mai 2011, elle a ainsi rejeté le pourvoi d'un propriétaire condamné à tailler sa haie de cyprès, haute de 8 mètres, parce qu'elle faisait de l'ombre au terrain des voisins, les X; elle a jugé que, "s'agissant d'un terrain situé en zone rurale, à vocation agricole et affecté à cet usage par les époux X... qui y cultivent notamment de la vigne et des arbres fruitiers, cette privation d'ensoleillement, en ce qu'elle compromettait le développement et la mise à fruits de ces végétaux et empêchait l'exploitation de leur parcelle dans des conditions normales, constituait un trouble anormal de voisinage" .

Dans un arrêt du 29 septembre 2015, en revanche, elle a estimé que ne constitue pas un trouble anormal de voisinage la construction de logements réalisée "en zone urbaine dans un secteur où la situation existante et son maintien ne faisaient l'objet d'aucune protection particulière", et alors que " s'agissant de la parcelle située au Sud-Ouest, rien n'établissait que la luminosité de la maison était affectée dans des proportions excédant le risque nécessairement encouru du fait de l'installation en milieu urbain".

Les juridictions d'appel font de même :  la cour d'appel de Paris jugé, le  28 mars 1995, que "n’excède pas les inconvénients normaux du voisinage la perte de vue et d’ensoleillement résultant de l’implantation d’un bâtiment, dès lors que ces troubles sont la conséquence inévitable de l’urbanisation progressive des communes situées dans les banlieues de grandes villes et particulièrement de Paris, et de la concentration des constructions sur des terrains de dimensions modestes".

 

Ce n'est pas la première fois non plus que les juges ordonnent une démolition. La cour d'appel de Riom a ordonné, le 8 juillet 2015, la démolition d'une maison à Chamalières (Puy-de-Dôme), du fait qu'elle gâchait la vue du voisin sur les monts du Forez et provoquait une perte d'ensoleillement.

En mai 2015, la cour d'appel de Nancy a ordonné la destruction de l’étage supérieur d'une maison qui avait provoqué, "sur les façades est et ouest de sa voisine, une diminution de l'ensoleillement estimée à 50% à partir de 13 heures,ainsi qu'une restriction de vue sur la vallée sud-Est et sur le coteau du sud-ouest".

Toutefois, les animateurs du sites Jurisprudentes estiment qu'"avant 2015, la tendance des juges du fond était de réparer le trouble de voisinage par l'allocation de dommages-intérêts prenant en compte la perte de valeur de la maison du voisin". D'ailleurs, disent-ils, "le plus souvent, le voisin limite sa demande à l'allocation de dommages et intérêts".

Et vous, pensez-vous que la perte d'ensoleillement justifie la démolition ?
.source

Commenter cet article

Archives