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Conseils, science, sante et bien-être


Le marché de la construction repart, mais à quel prix?

Publié le 25 Avril 2016, 12:11pm

Catégories : #ECONOMIE

Le marché de la construction repart, mais à quel prix?

Les mesures gouvernementales et la baisse des taux d’intérêt produisent enfin des effets: la situation se débloque dans l’immobilier. Avec un risque que les prix ne repartent à la hausse là où ils sont déjà trop élevés.

Les commentaires sont quasiment euphoriques depuis quelques semaines. Avec  des taux d’intérêt historiquement bas, les acheteurs se manifestent de nouveau. Dans un premier temps, cela a permis d’animer le marché des transactions dans l’ancien et d’accélérer les ventes de logements neufs. Maintenant, on voit repartir les demandes de permis de construire et les mises en chantier. Certains parlent même d’un cercle vertueux qui serait de nouveau enclenché. Vertueux mon c..,comme aurait dit Zazie. Car déjà on voit les prix repartir à la hausse y compris là où ils n’avaient pratiquement pas baissé dans la crise, comme à Paris. Or, le coût excessif du logement est un des grands maux dont souffre la France.

Certes, la question des prix dans certaines zones ne doit pas occulter un fait important: il y a une politique qui marche! C’est un fait assez rare pour être souligné. C’est d’autant plus méritoire qu’au temps où Cécile Duflot était en charge du dossier, la politique française du logement inspirait les plus grandes inquiétudes. Sans remettre complètement en cause la loi Alur (tout n’était pas à jeter) et sans donc avoir à désavouer son ancienne ministre, François Hollande a su réorienter son action et redonner une nouvelle visibilité aux investisseurs et aux professionnels.

C’est ce que constate par exemple Alain Dinim, PDG de Nexity, d’ordinaire plus porté à la critique qu’à la louange, dans la dernière note de conjoncture publiée par son groupe: « 2016 voit l’entrée en vigueur d’une série de dispositifs fiables et concrets, c’est-à-dire en phase avec les besoins.» On ne retrouve pas ce genre d’appréciation dans tous les domaines de l’action gouvernementale…

Quels sont ces dispositifs? Sans les lister tous et sans entrer dans les détails, citons d’abord le dispositif Pinel d’encouragement à l’investissement locatif; le 8 avril, le chef de l’État a annoncé que cette mesure, qui aurait dû arriver à son terme à la fin de l’année, serait reconduite pour un an. Ajoutons les améliorations apportées au prêt à taux zéro (19.000 PTZ accordés au premier trimestre, soit plus du double qu’au premier trimestre 2015), la TVA à 5,5 % qui peut désormais s’appliquer dans 1.296 quartiers prioritaires en métropole et les encouragements apportés au logement intermédiaire. Toutes ces mesures commencent à porter leurs fruits et se révèlent d’autant plus efficaces que les taux d’intérêt ont encore baissé.

Baisse des taux d’intérêt

La politique monétaire non conventionnelle de la Banque centrale européenne n’est certainement pas capable à elle seule de résoudre tous les problèmes de croissance en Europe, mais elle peut faire partie de la solution si des politiques adaptées sont menées par les gouvernements. C’est ce que l’on constate dans le logement avec des crédits immobiliers qui sont descendus en mars au-dessous de 2%, selon l’Observatoire crédit logement- CSA. D'après la Banque de France, les crédits nouveaux ont atteint le montant de 14 milliards d’euros en février, malgré une baisse des renégociations (dans les crédits nouveaux, on compte aussi des crédits anciens que les emprunteurs ont renégocié pour profiter de la baisse des taux).

351.200 chantiers ont été lancés en douze mois, soit une hausse de 2,5% par rapport aux douze mois précédents

Cette dynamique a profité dans un premier temps aux investisseurs, grâce au dispositif Pinel, l’accession à la propriété restant en retrait, et n’a pas suffi à soutenir l’activité dans le bâtiment. Il semble maintenant qu’on entre dans une nouvelle phase. De décembre à février, le nombre de logements autorisés à la construction s’est établi à 102.300, soit une progression de 5,2% par rapport au trimestre précédent. Sur un an, le nombre des autorisations s’établit à 398.200, soit une progression de 7,7% par rapport aux douze mois précédents. Avec un décalage dans le temps, ces chiffres se traduisent par une augmentation des mises en chantier: 351.200 chantiers ont été lancés en douze mois, soit une hausse de 2,5% par rapport aux douze mois précédents.

Une courbe qui s’inverse…

Évidemment, ces chiffres sont encore faibles si on les compare aux besoins du pays et aux engagements du candidat Hollande (2,5 millions de logements en cinq ans, en comptant seulement les logements intermédiaires, sociaux et étudiants), mais on va maintenant dans le bon sens. Cette amélioration a toutefois une contrepartie: une courbe est en train de s’inverser, et ce n’est pas celle que l’on attendait. «Après une baisse ininterrompue depuis quatre ans, la courbe des prix de l'immobilier dans l'ancien s’est inversée», estime Laurent Vimont, président de Century 21 France, avec une tendance à la hausse plus marquée pour la région parisienne et les grandes métropoles de province.

Les notaires se montrent plus mesurés que les agents immobiliers. Pour l’instant, ils ne voient la hausse qu’à Paris, et encore de façon modéré, de 0,8% en un an (sur la période novembre-janvier); en Ile-de France, ils constatent encore une légère baisse, sauf pour les maisons, en hausse modeste de 0,4% sur un an. Pour les prochains mois, la tendance serait dans l’ensemble à la stabilité ou à une légère hausse en région parisienne et, au niveau national, l’optimisme des notaires se borne à ne prévoir qu’une «faible baisse des prix des logements pour les mois, voire les années à venir». Mais la reprise de la hausse dans les zones dites «tendues» n’est pas une bonne nouvelle. Pour au moins deux raisons.

Le logement, toujours un problème

La première est que la baisse des prix a été faible en région parisienne et que les difficultés à se loger, pour les candidats à la propriété ou les locataires, sont toujours aussi importantes. À Paris, par exemple, constate Louis Vimont, la proportion de seniors parmi les acheteurs ne cesse de croître: achètent ceux qui ont déjà un capital conséquent et s’inquiètent des incertitudes boursières. Pour les jeunes, rien n’a changé, même si l’encadrement des loyers semble avoir un effet positif. On constate d’ailleurs que les investisseurs commencent à s’intéresser davantage à des appartements situés de l’autre côté du boulevard périphérique, là où les loyers ne sont pas encadrés. Du moins pour le moment. Car Emmanuelle Cosse, nouvelle ministre du Logement, est très favorable à une extension de l’encadrement. Dans cette perspective, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) vient d’ailleurs de demander une extension de son agrément à 287 communes d’Ile-de-France.

Selon l’Insee, les dépenses de logement (y compris l’eau, le gaz et l’électricité) représentaient 20,6% du total des dépenses en 1990 et 26,8% en 2014

Fort heureusement, la hausse des loyers ne suit celle des prix des logements que d’assez loin. Il n’empêche qu’une nouvelle accélération des prix contrarierait la politique de stabilisation des loyers et poserait des problèmes à de nombreux ménages. Selon l’Insee, les dépenses de logement (y compris l’eau, le gaz et l’électricité) représentaient 20,6% du total de leurs dépenses en 1990 et 26,8% en 2014. Ce poids croissant du logement dans les budgets n’est pas seulement un problème social, il a aussi un impact économique. Christian Ragot, Président de l’OFCE, le rappelait le 10 février dernier au lycée Louis-le Grand lors d’une conférence organisée par l’Association des journalistes économiques et financiers (AJEF): si on avait réussi à stabiliser le coût du logement, on pourrait aujourd’hui avoir des salaires inférieurs de plusieurs points de pourcentage sans que le pouvoir d’achat des Français en souffre et on aurait une économie bien plus compétitive.

Coût du logement et compétitivité: un vrai débat entre économistes

En mars 2013, Louis Gallois exprimait son regret de ne pas avoir parlé dans son fameux rapport sur la compétitivité du problème du logement qui représenterait «25% à 28% du budget des ménages français contre 12% outre-Rhin». En fait, les statistiques publiées par Eurostat ou l’OCDE ne permettent pas de conclure à un tel écart. Dans sa dernière édition de La France dans l’Union européenne (2014), l’Insee donne les chiffres suivants: en 2012, 30,5% des dépenses de consommation des ménages sont consacrées au logement en Allemagne, 31,3% en France. À l’automne 2012, le Rapport économique, social et financier annexé au projet de loi de finances pour 2013 a pourtant repris cette thèse selon laquelle «l’inflation immobilière pèse sur la compétitivité de l’économie française». Le rapport développe notamment l’idée suivante:

«En Allemagne, il est probable que la politique de forte modération salariale aurait été plus difficile à mettre en œuvre si les prix de l’immobilier avaient connu la même envolée qu’en France. On constate effectivement dans la zone euro, entre 2000 et 2010, une corrélation positive entre l’évolution des prix de l’immobilier et celle des coûts salariaux unitaires (la causalité entre les deux peut néanmoins jouer dans les deux sens). En renchérissant notamment le coût du travail, la hausse des prix immobiliers en France pourrait ainsi avoir dégradé la compétitivité-coût des entreprises françaises et détérioré la balance courante.»

En février 2013, un rapport du Conseil d’analyse économique rédigé par les économistes Alain Trannoy et Etienne Wasmer souligne l’importance de l’écart entre la France et l’Allemagne: en 2012, le prix au mètre carré était en moyenne supérieur de 60% en France à l’achat et de 10% à 20% à la location. Mais l’argument n’intimide pas beaucoup Denis Ferrand, de COE-Rexecode, qui montre en septembre 2013 que la relation entre la hausse des prix de l’immobilier et la perte de compétitivité française est faible.

Sur un autre marché, celui de l’immobilier, véritable passion française, la spéculation n’est absolument pas considérée comme problématique

David Allouche et Isabelle Prigent

L’immobilier, une passion française

Pourtant, il semble difficile de croire que la différence de coût du logement entre les deux pays puisse être neutre sur le plan économique. Toute la question est de savoir comment on en sort. Denis Ferrand a raison sur un point: ce n’est pas en faisant baisser les prix de l’immobilier qu’on restaurerait la compétitivité de l’économie française; tout au plus risquerait-on de décourager les gens d’investir dans ce secteur, ce qui à terme aggraverait la pénurie et aurait l’effet contraire à celui recherché. Mais on aurait tout de même intérêt à ce que les prix n’augmentent plus ici ou, du moins, augmentent moins vite qu’en Allemagne.

Mais on touche là à une spécificité bien française. Comme le soulignent David Allouche et Isabelle Prigent dans leur ouvrage Les Marchés financiers, sans foi ni loi? (1): «L’attitude des Français face à la spéculation est schizophrène. Sur un autre marché, celui de l’immobilier, véritable passion française, la spéculation n’est absolument pas considérée comme problématique. Les propriétaires de biens immobiliers avouent sans complexe avoir bénéficié d’une appréciation de 50 % ou plus en quelques années. Nombre de Français ont participé sans aucun état d’âme à la spéculation sur ce marché ». Et, sans risquer de se tromper, on peut dire qu’ils sont prêts à recommencer.

1 — Dans cet ouvrage  (PUF, 20 €), les deux auteurs montrent que les marchés financiers sont utiles et pourraient même se révéler indispensables, par exemple pour financer l’investissement dans une économie décarbonée.  Les explications sur le rôle et le fonctionnement des marchés (y compris les dysfonctionnements) sont claires et précises. Nous aimerions croire avec eux qu’il est possible de s’orienter aujourd’hui vers une finance «responsable». Retourner à l'article

 

Gérard Horny

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