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Conseils, science, sante et bien-être


10 astuces pour acheter un logement moins cher

Publié par MaRichesse.Com sur 5 Décembre 2015, 17:32pm

Catégories : #ASTUCES, #ARGENT, #MAISON

10 astuces pour acheter un logement moins cher

1- LES LOGEMENTS AVEC DÉFAUTS OU NÉCESSITANT DES TRAVAUX

 

C’est généralement l’une des premières raisons invoquées pour faire baisser le prix d’un bien."Tout dépendra de l’ampleur des travaux à réaliser", précise Bernard Cadeau, président du réseau d’agences immobilières Orpi. "Il n’y a pas de règle absolue. Toutefois, s’il s’agit d’un appartement dans un immeuble standardisé et que l’on peut le comparer un autre logement en bon état dans le bâtiment, ce sera plus facile de jouer sur le prix." 

La décote peut atteindre jusqu’à 30 % pour certains biens, selon les différents réseaux d’agences. Majoritairement, on reste tout de même sur des baisses de prix de l’ordre de10 %. "Si l’agent immobilier a fait son travail, le particulier qui vend, ferait mieux de tenir compte des défauts de son logement dès qu’il estime son prix de vente", rappelle Bernard Cadeau. "Sans oublier qu’il faut être un peu bricoleur soi-même pour faire une véritable affaire", ajoute Maître Labour, membre de la Chambre des notaires.

Bien souvent, lorsqu’il y a des travaux à réaliser, ils concernent l’isolation du bien (thermique ou sonore). Pour les logements avec défauts, il est fréquent que ceux manquant de luminosité, situés près d’une voie ferrée, d’un axe routier ou à un étage élevé sans qu’il n’y ait d’ascenseur, permettent de faire reculer les prix.

 

2- LES LOGEMENTS DÉJÀ OCCUPÉS PAR UN LOCATAIRE

 

Dans le cas présent, la décote dépendra essentiellement de la location : "On peut diminuer le prix de mise en vente de 20 % à 30 %", assure Maître Labour, "surtout si le locataire occupant vient de renouveler son bail."

Mais il est également important de tenir compte du niveau de loyer, comme le souligne le président du réseau Orpi : "Si vous achetez un bien et qu’il est soumis au régime de location de 1948, c’est-à-dire avec un loyer très faible, la rente locative sera extrêmement mince." Là encore, ces dispositions auront un impact dégressif sur le prix.

 

3- LES VENTES AUX ENCHÈRES

 

Pour ce type de situation, c’est un peu quitte ou double : "Tout va dépendre de l’enchère", indique Maître Labour, "mais on peut effectivement faire de bonne affaire." Il est par exemple possible de dénicher un T2 de 34 m² dans le 12ème arrondissement de Paris à moins de200 000 €, le prix de vente étant de 170 000 €.

ATTENTION : NE PAS OUBLIER LES FRAIS SUPPLÉMENTAIRES, VARIABLES SELON LES DÉPARTEMENTS. UN CHÈQUE DE CAUTION SERA DEMANDÉ AU DÉBUT DE CHAQUE ENCHÈRE DONT LE MONTANT CORRESPOND À 20 % DU PRIX DU BIEN S’IL S’AGIT D’UNE ENCHÈRE À LA BOUGIE ET 10 % POUR UNE ENCHÈRE AU CHRONOMÈTRE.

Ces ventes sont à différencier des celles qui se déroulent devant les tribunaux. Là, il s’agit, non pas de biens cédés par leurs propriétaires, mais de logements saisis par la justice. "Ça peut être intéressant. Généralement, la mise en vente de départ est assez basse, entre 60 % et 70 % de la valeur réelle du bien. Par contre, les particuliers doivent être assistés par un avocat", avertit le notaire. C’est lui qui a la charge de porter les enchères.

 

4- RÉHABILITER UN COMMERCE DÉTÉRIORÉ

 

S’il s’agit là d’un micro marché, il peut être intéressant d’acquérir un petit commerce ou un entrepôt pour en faire un loft ou encore un souplex. La différence peut être de 15 % à 20 % par rapport au prix d’un bien classique. Ce qui représente une belle économie… à condition d’avoir les moyens de rénover le lieu et un bon ami architecte.

S’il s’agit d’une transformation de bureaux en logement, dès 2016, les particuliers profiteront d’une exonération de taxe foncière durant les cinq premières années de détention du bien.

ATTENTION : AU PRÉALABLE, L’ACQUÉREUR DOIT VÉRIFIER QUE LES TRANSFORMATIONS APPORTÉES SONT BIEN EN ACCORD AVEC LES RÈGLES DU PLAN LOCAL D’URBANISME EN VIGUEUR. CERTAINES COMMUNES INTERDISENT TOUTES TRANSFORMATIONS D'UN LOCAL COMMERCIAL EN LOGEMENT AFIN DE PROTÉGER LE COMMERCE DE PROXIMITÉ.

 

5- ACHETER EN VIAGER OCCUPÉ

 

Très aléatoire et un peu morbide pour certains, ce mode d’acquisition demeure une méthode parmi tant d’autres pour acquérir un bien en dessous des prix du marché. Il pourrait d’ailleurs prendre de l’ampleur dans les années à venir, selon Bernard Cadeau :"Les personnes âgées souhaitent rester chez elles le plus longtemps possible (voir infographie). Ils vont avoir besoin de ressources. Je pense donc qu’avec le rallongement de l’espérance de vie, nous pouvons nous attendre à un nombre croissant de viagers dans les années à venir." (Cliquez pour agrandir).

Pour Maître Labour, cette tendance est déjà d’actualité : "J’ai de plus en plus de clients qui achètent en viager. Le niveau de vie des personnes âgées recule et cela peut représenter une solution. L’occupant dispose d’une rente viagère et l’acquéreur achète un bien à bas coût." Les décotes sont alors plus importantes, de l’ordre de 30 % à 40 % sur le prix original, à condition de pouvoir s’y installer rapidement.

 

6- LES VENTES PRIVÉES DES PROFESSIONNELS

 

Les réseaux d’agences se convertissent petits à petits aux ventes flash sur Internet. Guy Hoquet fait figure de précurseur en la matière, dès 2011, en proposant des biens (quelques milliers répartis dans toutes la France) sur son site à prix cassés (pouvant aller jusqu’à -20 %). Dans le neuf, le promoteur Kaufman & Broad met également à disposition des logements avec des décotes plus faibles (entre 5 % et 8 %) lors de ventes privées.

 

7- LES "QUEUES DE PROGRAMMES"

 

L’idéal pour profiter d’une bonne occasion dans le neuf reste de concentrer sa recherche sur les "queues de programmes". Il s’agit des derniers appartements proposés à la vente au sein d’un programme immobilier. Les bons négociateurs obtiendront facilement des décotes de 10 % sur les prix. Pour en savoir plus, mieux vaut consulter régulièrement les sites internet des promoteurs en charge des programmes intéressants.

 

8- LES DISPOSITIFS GOUVERNEMENTAUX

 

Le dispositif d’investissement locatif Pinelle prêt à taux zéro, renforcé dès 2016 dans le neuf et dans l’ancien, les aides régionales, départementales, municipales à l’accession à la propriété… de nombreux mécanismes de soutien, mis en place par les pouvoirs publics à tous les échelons, existent pour aider les personnes en capacité à acheter un logement, dans le neuf comme dans l’ancien.

 

9-  ACHETER À PLUSIEURS

 

Si cette méthode ne fera probablement pas baisser le prix de vente d’un logement, elle permettra aux différents acquéreurs de payer moins. Pour ce type de situation, créer une SCI (société civile immobilière) paraît souvent être un incontournable. "C’est faux", assène Maître Labour. "La SCI vous permet juste de créer un mode de gouvernance plus politique de la propriété. Les votes qui concernent le bien ne sont plus pris à l’unanimité. Une personne est en charge. Mais cela n’allège en aucun cas la fiscalité ni ne fait reculer le prix du bien. Sans oublier que pour constituer les statuts de la SCI il faut débourser près de 2 000 € en passant par un notaire."

 

10- S’INFORMER POUR NÉGOCIER

 

Peut-être l’une des astuces les plus évidentes et les plus simples à mettre en pratique. En consultant les sites d’informations sur l’immobilier, en suivant les publications des chiffres des notaires ou des réseaux d’agences immobilières, il est possible de se faire sa propre expertise du marché.

Si les biens immobiliers peinent à se vendre et que les stocks sont pleins, il sera plus facile, pour un acquéreur potentiel, de jouer sur les prix. Dans le cas contraire, la négociation s’avérera plus compliquée. 

 Explorimmo.com

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